【研究报告内容摘要】
为更好地分析各家房企的经营状况,平安地产研究团队将针对行业50强房企,从土储、销售、财务等多个维度展开系列分析。在此前
的《土储篇》中,我们从现状、布局、质量及管控四大维度展现50强房企土储全貌,本篇报告为50强房企全景图研究系列的第二篇,
我们以销售为切入点,全面剖析50强房企销售状况。
n 销售增速稳中趋降,各梯队态度分化:50强房企2015-2019年销售金额、销售面积年复合增速达39.4%、32%,大幅优于同期全国整体
水平(16.3%、7.5%), 2019年全国销售额、销售面积市占率达59.7%、40.7%。随着调控升级、潜在住房需求下降,2017年以来50强
房企增速逐步放缓,中长期看,随着行业整体已由成长期步入成熟期,各房企将由规模为王向高质量发展转变。从各梯队来看,
top11-20、 top31-50销售增速靠前,规模增长诉求依旧强烈;从房企属性来看,民营房企由于更完善的激励及增速诉求,2015-2019
年销售金额、面积复合增速均值为52.3%、43%,明显高于央企及地方国企;从具体房企来看,新力控股、中梁等中型房企2015-2019
年增速较高,销售额年复合增速超70%。
n 从下沉三四线到回归一二线,从布局中西部转向沿海核心城市圈:50强房企布局以一二线及三大城市圈(长三角、珠三角、环渤海)
为主,2015-2019年销售占比均过半。结合历年拿地情况,50强房企呈现从下沉三四线到回归一二线、从中西部向沿海核心城市圈倾
斜;综合产业、人口等因素,预计后续主要城市圈仍将为房企中长期销售贡献主力。从各房企来看,50强房企中滨江、禹洲销售主要
分布一二线且多在三大城市圈;得益于三四线去库存,三四线占比高的中南、美的2015-2019年销售额复合增速明显高出平均水平。
n 销售均价涨幅收窄,已售项目盈利能力尚可:调控加码、城市下沉、中央强调遏制房价上涨等背景下,2018、2019年50强房企均价涨
幅放缓,2019年50强房企整体销售均价13662元/平米,同比增长1.3%,高于全国均价(9310元/平),反映出其更高的产品影响力及
议价能力。以上年地价/当年售价估算已售项目盈利能力,2017年以来比值呈现下行,2019年各梯队上年地价/当年售价维持30%左右,
相对平稳且较低的地价房价比反映依旧较强的获地能力及营销能力,预计短期毛利率仍有望维持较高水平。
n 布 局兼具深度与广度,刚需刚改为主流定位:2019年上半年23家数据可得房企平均布局城市74城,较2015年增加36城,随着覆盖城市
数量增加,可拓展版图缩小,预计城市深耕重要性将进一步凸显。受房价上涨影响,50强房企销售套均金额持续走高至2019年的168万元/套,由于销售主要面向大众市场,套均面积基本维持100平米左右,刚需、刚改仍为主流定位。中南、美的置业等三四线占比较
高房企单套面积相对更大,而一二线占比高房企相对套均面积更小,反映不同区域的购买力差异、客户偏好差异。
n 未来展望: (1 1 )强者恒强,集中度提升。中长期随着新房市场规模收缩,主流房企凭借融资及拿地优势、强大的运营能力,有望持
续扩大市场份额。 (2 2 )从规模到质量,从单一到多元。行业增速回落下房企发展需同时关注规模增长与质量提升,将更加注重拿地
质量、成本及效率管控、产品议价等能力提升;同时增量空间收窄将持续带动多元化布局探索。 (3 3 ) 城市圈为主战场,区域深耕重
要性凸显。从维持货值和体量角度出发,结合区域产业及人口因素,预计未来全国主要城市圈将为房企销售贡献主力;可拓展版图收
缩下区域深耕重要性将进一步凸显。 (4 4 ) 需求各有侧重,建立多种类、标准化、具备价值感的产品体系。刚需刚改受制于购买力削
弱更青睐小型化、实用性产品,纯改善客群价格敏感度相对较低,品质仍为关注重点,多种类、标准化、具备价值感的产品体系可满
足多方需求、提高周转效率、树立产品辨识度与感召力。
n 投 资建议 :短期受新冠疫情影响,房企销售开工受到冲击,资金端压力亦逐步加大,但我们认为对于房企危中藏机,危险在于短期销
售回款放缓及现金流压力加大、开工停滞导致未来供货不足的风险;机会在于线下售楼的暂停催生多元化营销手段,融资、拿地、品
牌占优房企相对抗风险能力更强,且有望把握本轮疫情带来的拿地机遇,进一步巩固行业地位或实现弯道超车。板块投资方面,目前
主流房企对应2020年估值不到7倍,潜在股息率超过4%,市场波动加剧情形下,低估值、低涨幅、高股息率的地产板块成为不确定性
中的确定性,行业配置价值凸显。同时,尽管中央持续强调“房住不炒”,但经济及楼市下行背景下因城施策空间打开,地方政策微
调频频,行业融资利率持续下行,有望打开板块估值提升空间。中期随着政策微调、货币端发力,楼市有望逐步走稳,关注流动性宽
松可能带来的“资产荒”配置机会。个股方面,短期建议优选财务状况佳、融资能力强、估值低的全国性房企万科、保利、金地、招
商等,同时关注业绩销售高增的弹性二线中南、阳光城等。
n 风 险提示:1、行业短期资金压力加大风险;2、板块毛利率大幅下降风险;3、由于中指和克而瑞数据与公司披露略有差异,导致相
关结论和指标并不完全准确。
