【研究报告内容摘要】
开发商的合同销售额在2020年3月环比反弹128%。随着新冠肺炎疫情的缓解,主要上市开发商的合同销售额在2020年3月显示出强劲的复苏。2020年3月,23家主要上市开发商的合同销售环比回升128%,而与去年同期相比,3月的合同销售仅同比下降-9%(全国商品房/新房销售额同比下降-15%/-12%),而2月和1月的合同销售额同比下降-33%和-7%。
此外,大多数开发商在其业绩发布会中提到,基本上所有销售中心都在4月恢复了正常运营,因此从4月开始,更多的开发商可能会实现正销售同比增长。
对利润率侵蚀的担忧开始浮出水面。但是,我们注意到,如果没有开发商在价格上做出牺牲,可能就无法实现如此巨大的进步。23家上市开发商的合同均价在3月份同比下降11%,来推动销售面积同比增长2%,这或使开发商的毛利率处于重大下行风险中。事实上,由于土地价格的上涨,2019年该行业的平均毛利率同比下降2.0个百分点至30.4%,而净利率同比下降0.8个百分点至13.3%。我们估计,平均售价每下降5%将导致3.2个百分点毛利率下降。这种利润侵蚀的影响可能会在2021年项目交付时开始体现出来。
lpr下降将鼓励更多房贷购买者。于4月份,一年期贷款最优惠利率(lpr)从之前的4.05%降低了20个基点(bps)至3.85%,而五年期lpr从4.75%降低了10个基点至4.65%。
这是今年以来贷款基准利率的第二次下调。我们的经济师预计,影响抵押贷款定价的五年期lpr到2020年底将进一步下降20个基点至4.45%。根据rong360的数据,与12月相比,2020年3月的平均首次住房抵押贷款利率下降6个基点至2019年12月的5.48%。
母公司或关联开发商将为上市物管公司锁定未来项目。2020年一季度,母公司或关联开发商的销售面积,将为上市物管子公司或关联公司将来的在管面积带来近平均3.4%的增长(图6)。我们认为母公司或关连开发商的预售项目将绝大部分由子公司管理,并在大约1年后交付成为在管面积。
主要物管公司股价在过去1个月中上涨了28.5%;雅生活依然是首选。由于全球新冠肺炎大流行导致不确定的销售前景,以及利润率下降,我们仍然偏爱物管公司多于开发商,因物管公司拥有丰富的现金余额和可见的新项目渠道。在过去1个月中,物管行业的股价平均上涨了28.5%,超过了开发商的15.8%的涨幅。雅生活仍然是我们物管行业的首选。另一方面,大湾区开发商中国奥园和时代中国是我们在开发商领域的首选,在我们看来,大湾区的经济复苏和住房需求表现将超过中国其他地区。
风险因素:1)在需求萎缩的情况下,开发商或展开价格战以赢得市场份额;2)由于合约销售放缓,偿还信贷能力或下降导致财务成本上升;3)新冠肺炎疫情持续,而中国经济亦在疫情好转后复苏缓慢。

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